Agevolazione “prima casa”: focus sulle unità immobiliari contigue

Con l’Ordinanza n. 25866 del 22 settembre 2025, la Corte di Cassazione ha affrontato la questione dell’applicabilità  dell’agevolazione “prima casa” in caso di acquisto di più unità  immobiliari contigue, successivamente accorpate.

L’agevolazione “prima casa” è un insieme di benefici fiscali previsti dalla legge italiana per chi acquista un immobile da destinare a abitazione principale.

Per ottenere le agevolazioni, l’acquirente deve:

1. Non essere proprietario di altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni sul territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare.
2. Destinare l’immobile a residenza principale entro 18 mesi dall’acquisto.
3. Essere cittadino italiano o UE (o familiare convivente).

Agevolazioni principali

• Imposta di registro (per acquisti da privato) 3% del valore catastale dell’immobile (anziché il 9%).
• IVA (per acquisti da impresa) 4% anziché il 10% o 22%, se l’immobile è nuovo.
• Imposta ipotecaria e catastale Fisse a 50 euro ciascuna invece che percentuali ordinarie.
• Mutui prima casa: possibilità  di detrarre gli interessi passivi del mutuo fino a 19% su massimo 4.000 euro annui.

Regole particolari

Decadenza: se non si trasferisce la residenza entro 18 mesi, si perde il beneficio e si devono versare le imposte con sanzioni e interessi.

Sintesi pratica

1. L’agevolazione riduce imposte e costi di acquisto per chi compra la prima casa.
2. A condizionata alla residenza principale e al fatto che l’acquirente non possieda già un’altra abitazione agevolata.
3. E’ cumulabile con la detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Principale decisione

La Corte ha stabilito che l’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta anche nel caso di acquisto di più unità  immobiliari contigue, purché:

1. L’acquirente destini le unità  immobiliari a costituire un’unica abitazione;

2. Entro il termine di decadenza di tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto, venga realizzata l’effettiva unificazione materiale delle unità  immobiliari.

La Corte ha precisato che non è necessario che, entro lo stesso termine, venga effettuata anche la fusione catastale delle unità  immobiliari. Tuttavia, quest’ultima può costituire un utile elemento probatorio dell’effettivo accorpamento. L’obbligo di provare l’effettiva unificazione grava sul contribuente.

Riferimenti normativi

L’agevolazione “prima casa” è prevista dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986. La Corte ha richiamato precedenti pronunce che hanno riconosciuto il beneficio anche in caso di acquisto di più unità  immobiliari contigue, a condizione che venga realizzata l’effettiva unificazione entro il termine triennale di decadenza.

Evoluzione giurisprudenziale

La pronuncia del 2025 conferma e sviluppa orientamenti precedenti della Corte di Cassazione in materia di agevolazioni “prima casa”, ribadendo l’importanza dell’effettiva unificazione materiale delle unità  immobiliari e precisando che la fusione catastale non è condizione necessaria per il riconoscimento del beneficio.

Conclusioni

L’Ordinanza n. 25866 del 22 settembre 2025 chiarisce che l’agevolazione “prima casa” può essere applicata anche in caso di acquisto di più unità  immobiliari contigue, purché venga realizzata l’effettiva unificazione materiale delle unità  entro il termine triennale di decadenza. La fusione catastale, sebbene utile come elemento probatorio, non è condizione necessaria per il riconoscimento del beneficio.