Agevolazione “prima casa”: focus sulle unità immobiliari contigue
Ottobre 1, 2025Imposta di registro al 9% per la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli
Novembre 20, 2025Nel settore immobiliare, la compravendita di un immobile è spesso preceduta da un contratto preliminare, o “compromesso”, con il quale le parti si impegnano a stipulare in futuro il contratto definitivo di vendita. Si tratta di un passaggio fondamentale, che vincola entrambe le parti e consente di superare eventuali ostacoli temporanei — come il completamento dei lavori o l’ottenimento di un mutuo — garantendo la certezza dell’accordo.
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Il contratto preliminare e i suoi effetti
Il contratto preliminare definisce in modo vincolante i contenuti essenziali della futura compravendita:
• i dati del promittente venditore e del promissario acquirente;
• l’oggetto del contratto, ovvero l’immobile;
• gli obblighi reciproci delle parti;
• il prezzo di vendita.
Il preliminare non trasferisce la proprietà dell’immobile: produce solo effetti obbligatori, impegnando le parti a concludere in seguito l’atto definitivo (rogito). Deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità, in quanto la legge richiede la stessa forma prevista per il contratto di compravendita.
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Le imposte indirette applicabili
Il contratto preliminare è soggetto ad imposte indirette. La riforma fiscale introdotta con il D.lgs. n. 139/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha modificato in modo significativo la tassazione applicabile a caparre e acconti.
- Imposta di registro
• In assenza di somme versate (né caparra né acconto): si applica l’imposta fissa di 200 euro.
• Se è prevista una caparra confirmatoria o un acconto non soggetto a IVA, dal 2025 si applica un’imposta proporzionale dello 0,5%, unificando e riducendo le precedenti aliquote (0,5% per le caparre e 3% per gli acconti).
• L’imposta versata in sede di preliminare viene scomputata da quella dovuta al momento del contratto definitivo.
• Se l’imposta versata in precedenza risulta superiore a quella effettivamente dovuta, il contribuente ha diritto a un rimborso, da richiedere entro tre anni dalla registrazione del rogito.
• Le caparre penitenziali restano tassate in misura fissa di 200 euro, indipendentemente dall’importo.
- Imposta ipotecaria e di bollo
• In caso di trascrizione del preliminare, si aggiunge l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro.
• L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni quattro facciate (o ogni 100 righe) e sale a 155 euro se il contratto è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
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Disciplina IVA
Il contratto preliminare, in sé, non è soggetto a IVA, poiché non costituisce cessione di beni. Tuttavia, la tassazione cambia se le parti prevedono acconti sul prezzo o caparre confirmatorie.
- Acconti sul prezzo
Gli acconti rappresentano un’anticipazione del corrispettivo pattuito e sono quindi rilevanti ai fini IVA, con obbligo di emissione della fattura da parte del venditore.
Il regime IVA dell’acconto segue quello della futura compravendita:
Fabbricato Operazione Regime IVA dell’acconto (segue compravendita principale)
Abitativo
Cessione da parte del costruttore/ristrutturatore entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori – Imponibilità per obbligo
Cessione da parte del costruttore/ristrutturatore dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori – Imponibilità su opzione o esenzione in assenza di opzione
Cessione da parte di un soggetto diverso dal costruttore/ristrutturatore – Esenzione
Cessione da parte di un soggetto diverso dal costruttore/ristrutturatore avente ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali – Imponibilità su opzione o esenzione in assenza di opzione
Strumentale per natura
Cessione da parte del costruttore/ristrutturatore entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori – Imponibilità per obbligo
Cessione da parte del costruttore/ristrutturatore dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori – Imponibilità su opzione o esenzione in assenza di opzione
Cessione da parte di un soggetto diverso dal costruttore/ristrutturatore – Imponibilità su opzione o esenzione in assenza di opzione
Aliquote applicabili:
Tipologia di immobile Cedente Aliquota IVA
Abitazione “prima casa” Qualsiasi 4%
Abitazione senza requisiti prima casa Qualsiasi 10%
Fabbricati “Tupini” o assimilati Costruttore 10%
Fabbricati ristrutturati o restaurati Qualsiasi 10%
Fabbricati strumentali Qualsiasi 22%
- Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria non costituisce corrispettivo di una prestazione, ma ha funzione risarcitoria: non è soggetta a IVA. Solo quando, al momento della stipula del contratto definitivo, la caparra viene imputata al prezzo, l’importo diventa imponibile ai fini IVA poichè diviene “parte del corrispettivo”.
- Caparra penitenziale
Anche la caparra penitenziale, che rappresenta una sorta di “penale” in caso di recesso, non è soggetta a IVA.
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Focus su disciplina ai fini dell’imposta di registro (Novità)
A decorrere dal 01/01/2025 il D.Lgs n. 139/2024 ha semplificato la disciplina dell’imposta di registro in presenza di contratto preliminare che preveda la corresponsione di somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconto non soggetto ad IVA (es. cedente “privato”).
Prima del 2025 nei preliminari non soggetti ad IVA
- le caparre confirmatorie erano assoggettate a imposta di registro al 0.5%
- gli acconti sul prezzo avevano un’imposta al 3%
Dal 01/01/2025 su dette somme si sconta l’imposta di registro proporzionale:
- 0,5% anche sugli acconti
- o la minore imposta applicabile al contratto definitivo.
Le novità operano per gli atti presentati alla registrazione dal 01/01/2025 o per gli atti pubblici/ scritture private autenticate stipulati da tale data.
N.B. l’imposta proporzionale sul preliminare non può mai superare l’imposta dovuta per il contratto definitivo pertanto, se quest’ultima è fissa, l’imposta proporzionale versata al preliminare deve essere anche fissa.
Per ciò che concerne la caparra penitenziale anch’essa nel 2025 continua ad essere soggetta ad imposta di registro in misura fissa (Euro 200), indipendentemente dall’importo del contratto.
Con effetto dal 1/01/2025, il trattamento fiscale applicabile a tali importi è il seguente:
TASSAZIONE
Acconto
Contratto preliminare
Soggetto a IVA: IVA + imposta di registro fissa
F.C. IVA: Registro 0,5% (non più 3%) o minore imposta dovuta per il definitivo
Contratto definitivo
Soggetto a IVA: IVA + imposta di registro fissa
F.C. IVA: Imposta di registro proporzionale -imposta proporzionale pagata al preliminare
Caparra confirmatoria
Contratto preliminare
Registro 0,5% o minore imposta dovuta per il definitivo
Contratto definitivo
Definitivo non soggetto a IVA: Imposta di registro proporzionale – imposta proporzionale pagata al preliminare
Definitivo soggetto a IVA: IVA + imposta di registro fissa
Caparra penitenziale
Contratto preliminare
Registro fissa €. 200
Contratto definitivo
Non si detrae dall’imposta di registro sul contratto definitivo
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Registrazione del contratto
Dal 2024 è possibile registrare il contratto preliminare online, tramite il modello RAP aggiornato con il provvedimento del 10 marzo 2025. Il sistema consente di inserire i dati richiesti, calcolare automaticamente le imposte dovute e procedere al pagamento tramite addebito su conto corrente. In alternativa, resta possibile effettuare la registrazione presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
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Se nel contratto non è chiaro se la somma versata rappresenti caparra o acconto, questa viene considerata acconto sul prezzo. Dal 2025, tuttavia, la nuova aliquota unica dello 0,5% elimina le differenze di trattamento che prima comportavano tassazioni diverse.
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In sintesi
La riforma fiscale 2025 semplifica la disciplina delle imposte indirette sui contratti preliminari immobiliari:
• Aliquota unica e ridotta allo 0,5% per caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA.
• Procedure di registrazione più snelle, anche online.
• Maggiore chiarezza normativa sulle differenze tra caparra confirmatoria, penitenziale e acconto.
• Possibilità di rimborso dell’imposta versata in eccesso.
Un cambiamento importante che mira a rendere più trasparente e lineare la tassazione nelle fasi preparatorie della compravendita immobiliare, riducendo gli adempimenti e i costi per cittadini, imprese e professionisti del settore.