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Ottenere un mutuo è un’operazione che richiede tempo e condizioni favorevoli: il notaio Gianluca Fusco, presso il suo ufficio di Pescara, è in grado di fornire tutta l’assistenza necessaria in materia. E per essere d’aiuto fin da subito, mette a disposizione piccole ma fondamentali indicazioni per effettuare le scelte migliori in merito.
Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
- La chiarezza del contratto
- Il tasso
- Le spese accessorie
- I tempi di istruttoria
- Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
È necessario inoltre conoscere
- Le modalità di erogazione
- La detraibilità fiscale
- L’importo dell’ipoteca
- Le modalità di cancellazione dell’ipoteca
- I limiti alla facoltà di vendere
- Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Focus su…
La chiarezza del contratto
La maggior parte degli atti giuridici sono scritti con un linguaggio fortemente tecnico, il che presuppone un’approfondita conoscenza della materia per non incorrere in facili incomprensioni. Per ovviare a tutto ciò, la cosa migliore è rivolgersi a un esperto (un notaio, oppure un’Associazione dei Consumatori) e fargli prendere visione del contratto; quest’ultimo sarebbe preferibile riceverlo in anticipo insieme alle “condizioni generali” della banca.
Il tasso
Il tasso d’interesse è un elemento molto importante del contratto di mutuo, in quanto rappresenta il costo vero e proprio del finanziamento. Il tasso può essere fisso o variabile, a seconda che la sua percentuale rimanga intatta o sia soggetta a cambiamenti durante la durata del contratto. Tuttavia, nella scelta del mutuo migliore, è necessario considerare anche altri aspetti: in primis lo spread che la banca aggiunge sul costo del denaro, oppure la differenza tra tasso d’ingresso e tasso a regime, o ancora l’insieme delle altre spese da sostenere all’interno di ogni singola rata.
Le spese accessorie
Un mutuo comporta altre spese, oltre alla restituzione della cifra e al pagamento degli interessi. Ci sono ad esempio le tasse, le spese di perizia e istruttoria, le assicurazioni bancarie: avere una visione chiara di tutte queste voci aiuta molto nella scelta del mutuo.
I tempi di istruttoria
I tempi tecnici per la concessione di un mutuo possono variare da banca a banca, ma il termine “medio” può essere individuato in 60 giorni. I problemi possono sorgere nel caso in cui, per esempio, il potenziale acquirente si sia impegnato a comprare casa entro un dato termine e un eventuale ritardo comporti l’esborso di una penale da pagare al venditore. Conoscere a grandi linee i tempi di istruttoria permette di eseguire il resto delle operazioni in maniera più fluida e lineare.
Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
Un altro aspetto molto importante nei contratti di mutuo ipotecario consiste nel valutare con chiarezza il tasso di mora previsto per i pagamenti ritardati: esso scatta automaticamente, ma la norma generale prevede che il creditore inviti per iscritto il debitore ad adempiere alla propria prestazione. Essendo essi più alti dei tassi legali, risultando quindi particolarmente gravosi perché ha già l’onere di restituire la cifra, è bene prender coscienza fin dal principio di questa problematica.
È necessario inoltre conoscere…
Le modalità di erogazione
Il denaro oggetto del mutuo può essere erogato subito (si parla in quel caso di prefinanziamento) o successivamente all’iscrizione dell’ipoteca nell’apposito registro. In ogni caso, bisogna essere a conoscenza di questi termini, anche per permettere al venditore di essere opportunamente garantito.
La detraibilità fiscale
Gli aspetti fiscali sono fondamentali: interessi passivi, oneri accessori ed eventuali quote di rivalutazione sono detraibili dall’imposta sul reddito per un importo pari al 19%. È importante verificare che tutto l’iter sia conforme alle regole, ed esaminare con attenzione la possibilità di ridurre gli oneri fiscali.
L’importo dell’ipoteca
La somma rappresentata dall’ipoteca è di norma molto superiore al valore del mutuo: può arrivare anche a rappresentarne il triplo, nonostante si attesta mediamente intorno al 200%. Si tratta di un diritto reale di garanzia caratterizzato da specialità, cioè grava su un bene determinato, e accessorietà, riferito cioè a uno specifico credito.
La modalità di cancellazione dell’ipoteca
Nonostante sia la garanzia di un debito, l’ipoteca non segue lo stesso iter temporale del mutuo: quest’ultimo si estingue col pagamento dell’ultima rata, mentre l’ipoteca resta in vita 20 anni per poi cadere in prescrizione. Nonostante tutto la sua cancellazione (dal Registro Immobiliare), pur disciplinata dalla legge, non è sempre consigliata: in primis, si tratta di un’operazione economicamente gravosa (la cifra minima si aggira intorno ai 500€); in secondo luogo, si ritiene necessaria quando il mutuatario abbia intenzione di vendere la casa o riconcederla in ipoteca a un diverso creditore.
I limiti alla facoltà di vendere
Le clausole vessatorie di ogni contratto vanno minuziosamente osservate e comprese: nel caso dei mutui ad esempio può essere prevista l’impossibilità dell’utente di vendere la casa prima dell’intero pagamento del mutuo, pena l’estinzione anticipata dello stesso e il pagamento di una penale. Siccome si tratta di una clausola non imposta da tutti gli istituti di credito, è bene vigilare in merito alla sua presenza o accertarsi che il divieto valga per un limite ragionevole di tempo.
Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Il lasso di tempo che intercorre tra la richiesta di un mutuo e il suo ottenimento è caratterizzato da un insieme di verifiche che la banca effettua sul richiedente, affinché esso sia ritenuto solvibile. Per questo il bene ipotecato è soggetto a stima per accertarne il valore, vengono esaminate le buste paga e a volte vengono richieste fideiussioni da parte di un terzo a ulteriore garanzia. Quest’ultima pratica rientra nelle operazioni possibili ma altre, come ad esempio la richiesta da parte del finanziatore di una procura a vendere la casa qualora il debitore sia moroso, sono da evitare.
Focus su…
La rinegoziazione
La rinegoziazione del mutuo consiste nella modifica di alcuni termini e condizioni del contratto di finanziamento: le due parti in causa, creditore e debitore, ridiscutono alcuni aspetti fondamentali al fine di migliorare le modalità di restituzione del denaro. I termini che possono essere soggetti a ridiscussione sono la durata, il tasso, l’indicizzazione e lo spread: si può anche chiudere il vecchio mutuo per aprirne uno nuovo, ma tutto ciò passa per un’attenta analisi di tutti i costi e i benefici connessi. In casi come questi, il parere di un esperto è da ritenersi quanto mai fondamentale.
Le clausole vessatorie
I contratti stipulati dalle banche sono molto spesso “ad adesione”: riportano cioè condizioni predeterminate a cui spesso il consumatore è limitato ad aderire automaticamente. In particolare fa discutere da sempre la disciplina delle c.d. clausole vessatorie, quelle cioè che comportano uno squilibrio dei diritti a danno del consumatore. Esse sono inefficaci se non sono approvate per iscritto, e in ogni caso vanno rese assolutamente chiare e comunicate entro un ragionevole periodo di tempo. Nel caso dei mutui ipotecari, esempi di clausole vessatorie possono essere: penali onerose in cambio di rimborso anticipato; limitazioni della facoltà di vendere il bene ipotecato attraverso il trasferimento del mutuo a un soggetto terzo.
I consulenti e gli intermediari
La consulenza è fondamentale quando si affrontano argomenti così delicati: rivolgersi a un notaio o un’Associazione dei Consumatori rappresenta non un costo, bensì un investimento. Districarsi nei termini e nei cavilli burocratici è molto difficile, anche per questo è tendenza diffusa trovarsi di fronte a “intermediari” che richiedono percentuali spesso eccessive: in casi come questi, affidarsi a professionisti dalla certificata competenza risulta di gran lunga la cosa migliore.