Nuova legge sulle donazioni: stop al rischio di restituzione e maggiore sicurezza per le parti
Novembre 26, 2025Il comma 731 della Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) ha introdotto una norma in materia di atto unilaterale di rinuncia alla proprietà immobiliare che ha modificato il quadro giuridico chiarito dalla Corte di Cassazione con la Sentenza a Sezioni Unite n. 23093/2025 dell’11 agosto 2025.
Così recita il nuovo comma, in vigore dal 1° gennaio 2026:
“L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica.”
L’ambito applicativo è circoscritto ai soli atti di rinuncia che determinano l’acquisto della proprietà dei beni vacanti a favore dello Stato ex art. 827 c.c.
Rimangono fuori gli atti di rinuncia che produce l’effetto di accrescere la quota dei comproprietari superstiti e la rinuncia ai diritti reali di godimento.
Cosa aveva stabilito la Sentenza della Corte di Cassazione?
La Sentenza aveva stabilito la validità della rinuncia abdicativa (l’atto con cui un proprietario “abbandona” un bene immobile senza trasferirlo a un terzo specifico) stabilendo i seguenti principi:
- Piena legittimità dell’atto di rinuncia quale espressione del diritto di disporre del bene (art. 832 c.c.).
- Il bene diventa “vacante” e, per legge (art. 827 c.c.), la proprietà passa automaticamente allo Stato.
- E’ sufficiente e legittima una motivazione economica personale come la volontà di liberarsi di responsabilità, costi o oneri fiscali relativi all’immobile che si intende “abbandonare”.
Cosa cambia?
Il comma 731 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2026 introduce un requisito di validità dell’atto di rinuncia: l’obbligo di allegazione documentale all’atto, pena la sua nullità:
- Conformità alla vigente normativa;
- Conformità Urbanistica;
- Conformità Ambientale;
- Conformità Sismica.
La mancanza anche di uno solo di questi documenti determina la nullità insanabile dell’atto di rinuncia con la conseguenza che la proprietà non si trasferisce allo Stato e il proprietario rimane titolare del bene con tutti gli oneri e le responsabilità connesse.
Quali le criticità?
La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 va a penalizzare proprio i soggetti per cui l’istituto della rinuncia abdicativa era stato pensato e per cui la Cassazione ne aveva riconosciuto la legittimità: i proprietari di immobili problematici, privi di valore commerciale o gravati da irregolarità.
Restano inoltre aperte questioni di indeterminatezza poiché, se da un lato è chiara la conseguenza della carenza documentale, ossia la nullità dell’atto, dall’altro la legge non specifica esattamente quali documenti siano necessari, creando un’incertezza che contrasta con il principio di tassatività delle nullità.
I documenti richiesti potrebbero essere molteplici:
- certificati di destinazione urbanistica, permessi di costruire, DIA o SCIA, attestazioni di conformità edilizia, eventuali sanatorie per abusi pregressi;
- certificazioni relative alla presenza o assenza di amianto, attestazioni sulla bonifica di siti contaminati, verifiche su vincoli paesaggistici e ambientali;
- attestazioni di conformità alle normative antisismiche vigenti, certificazioni strutturali, eventuali interventi di adeguamento sismico.
- eventualmente ancora certificazione energetica (APE), conformità degli impianti, rispetto delle normative su abbattimento delle barriere architettoniche, ecc.
La documentazione può provenire da un privato, da un tecnico da lui incaricato o dal Comune?
Non sono quindi individuati i contenuti minimi della documentazione e non è individuata la “normativa vigente” a cui riferirsi per procedere alla corretta allegazione senza alcun rinvio ad una diversa fonte normativa.
Per tali motivi appare quanto mai consigliabile attendere ulteriori pronunciamenti in materia dato che il nuovo precetto è definibile “indeterminato” e richiede necessarie precisazioni.